Техническое обслуживание и текущий ремонт. В чём разница?
В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (Правила), утверждёнными постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г., техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий включает – техническое обслуживание (содержание), в том числе диспетчерское и аварийное; осмотры; подготовку к сезонной эксплуатации; текущий ремонт; капитальный ремонт.
К техническому обслуживанию относится – контроль за состоянием жилищного фонда, поддержание его в исправности, работоспособности, наладка и регулирование инженерных систем путём проведения плановых и внеплановых осмотров (приложение 4 Правил).
Текущий ремонт зданий – это целый комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей, восстановления работоспособности элементов, оборудования и инженерных систем зданий для поддержания его эксплуатационных показателей (приложение 7 Правил).
О тарифе
Что касается действующего тарифа за содержание и ремонт общедомового имущества в многоквартирных домах г. Ельни, то им действительно предусмотрены расходы из расчёта 75% – на содержание организации, в том числе на управленческие и общехозяйственные нужды, выплату заработной платы работникам, а также другие обязательные платежи, 25% – на закупку расходных материалов.
Но следует понимать, что это не наша прихоть, а результат решений принятых органами местного самоуправления.
Дело в том, что в соответствии с гл. 5 ЖК РФ ответственность за состояние общего имущества, его содержание в соответствии с требованиями законодательства несут собственники жилых помещений в данном многоквартирном доме (МКД).
Управляющая организация выступает всего лишь в роли исполнителя воли собственников, выполняя их поручения в рамках выделенных ими же средств. Для этого отношения между собственниками и исполнителем оформляются договором управления и (или) оказания услуг, в котором эти две стороны согласованным решением и определяют состав обслуживаемого имущества, перечень работ по его содержанию и размер платы за перечисленные в договоре работы и услуги по содержанию этого имущества.
При этом, определяя перечень работ и услуг, собственник и управляющая организация обязаны руководствоваться Постановлением Правительства РФ №290 от 03.04.2013 г. и приложенным к нему перечнем работ. По требованию собственника любые работы, содержащиеся в этом перечне, могут быть внесены в данный договор, и после согласования с управляющей организацией платы за них – обязательны к выполнению.
К сожалению, в нашем муниципальном образовании собственники квартир в МКД по этому вопросу зачастую занимают пассивную или не вполне конструктивную позицию. Некоторые попросту уклоняются от принятия решения, другие – принимают его в таком виде, что оно не обеспечивает надлежащего содержания общедомового имущества в соответствии с требованиями законодательства.
В этом случае Жилищным кодексом РФ предоставлена возможность органам местного самоуправления урегулировать сложившуюся ситуацию посредством применения предусмотренных законодательством мер, вплоть до проведения конкурсных процедур по передаче многоквартирного дома в управление специализированной организации.
Обратите внимание – и условия договора управления тогда тоже определяются органами местного самоуправления (ОСАУ).
Так вот, ООО «Сотрудничество» обслуживает часть многоквартирных домов г. Ельни именно как победитель проведённого органами местного самоуправления конкурса, ими же определены и условия действующего договора. В соответствии с конкурсной документацией, договором управления, заключённым между местной администрацией и «Сотрудничеством», предусмотрены только работы и услуги, указанные в приложении №4 Постановления Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г. (Перечень работ по содержанию жилых домов), и не предусмотрены, а значит и не включены в тариф, никакие виды работ из приложения №7 (Перечень работ, относящихся к текущему ремонту).
В итоге получается, что ООО «Сотрудничество» вообще не принимало на себя обязательств проводить какие-либо работы по текущему ремонту общего имущества в этих домах.
А так как в перечень работ по содержанию общедомового имущества МКД входят только обходы, осмотры, аварийно-восстановительные работы, мелкие ремонты, неисправности, которые устраняются с использованием незначительного количества расходных материалов (прокладки, набивки, гвозди, болты, гайки и т. п.), то и получается, что основная доля данного платежа населения тратится управляющей организацией на содержание персонала, выполняющего эти работы.
Что сделано
Однако, ООО «Сотрудничество» по доброй воле, учитывая, что более 70% обслуживаемых им в Ельне многоквартирных домов построены уже более сорока лет назад и капитально никогда не ремонтировались, за счёт собственной прибыли и дополнительных поступлений, полученных в результате оказания платных работ и услуг, регулярно выполняет значительный объём работ, относящийся к текущему ремонту.
В частности, за два последних года управляющей компанией «Сотрудничество» только на проведение текущего ремонта в обслуживаемых домах было израсходовано более двух миллионов рублей.
Надеюсь, многие заметили, что в этих МКД ни в квартирах, ни в подъездах нет холодных батарей отопления, нет залитых водой подвалов, течей на водопроводных и канализационных внутридомовых сетях, в подъездах восстановлено освещение, электропроводка, установлены автоматические выключатели, ведутся работы по замене дверных и оконных блоков, установке козырьков над уличными дверями, восстановлению крылец и т. д.
В этих домах не текут крыши, за исключением одного, расположенного по ул.О.Ржевской, д.63, где ещё в 2011 г. субподрядчиком был некачественно выполнен ремонт плоскости кровельного покрытия, а органами местного самоуправления до сих пор так и не исполнено решение арбитражного суда по гарантийным обязательствам со стороны подрядчика – МУП «Жилищник».
При этом депутат райсовета В.А.Филиппенков заявляет, что ООО «Сотрудничество» собирает с каждого человека по триста рублей и ничего не делает. Разве можно назвать справедливым такое утверждение? Не Василий Анатольевич ли в то время и выступал в роли того самого недобросовестного субподрядчика?
Чтобы как-то исправить ситуацию, в настоящее время, по письменному заявлению жителей, Государственной жилищной инспекцией проведено обследование крыши данного дома. После получения соответствующего заключения, планируем обратиться в Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов, для решения вопроса о проведении здесь внеочередного капремонта.
Следует вспомнить и ещё один момент. В своё время одним из условий Фонда реформирования ЖКХ, для вхождения в госпрограмму по капитальному ремонту многоквартирных домов, была передача их в управление частной управляющей компании. В связи с тем, что этот процесс в Ельне затянулся, город не смог вступить в данную программу на начальном этапе её реализации, что отрицательно сказалось на возможности улучшения жилищных условий многих ельнинцев. И только благодаря нашим совместным усилиям, за счёт средств Фонда на завершающем этапе программы всё же удалось отремонтировать кровлю и фасад дома №2 по Смоленскому переулку.
В текущем году Региональным фондом капитального ремонта МКД уже выполнен капремонт двух домов – ул.Строительная, д.4 и ул.Энгельса, д.19.
Хочу отметить, что за истекший период в отношении ООО «Сотрудничество» Государственной жилищной инспекцией Смоленской области проведено четыре проверки, из них две – по жалобам граждан. По результатам проверок выдано одно предписание, а указанные в нём недостатки устранены в установленные сроки.
Автор упомянутой в начале статьи на примере недобросовестного (по мнению автора) исполнения частной управляющей организацией принятых на себя обязательств делает вывод о необходимости передачи всего жилого фонда муниципальному предприятию, тогда, мол, и «районная власть несла бы перед жителями прямую ответственность за качество выполненных работ», и выражает надежду, что «может быть, при таком подходе проблемы людей будут решаться не завтра, а уже сегодня».
Следует заметить, что муниципальные унитарные предприятия – такая же коммерческая организация, как и ООО, только её учредителем является администрация муниципального образования. При этом существовать данное предприятие тоже должно за счёт своих доходов, а часть прибыли отчислять администрации. Содержать штатную структуру муниципального предприятия своими финансовыми вливаниями администрация не имеет права. А значит, формирование бюджета, как частной управляющей организации, так и муниципальной, происходит по единому принципу. Его основа – платежи собственников, а штатная структура в любом случае содержится за счёт именно этих поступлений.
Так что, каков смысл этой передачи – не понятно…
Вкладывать деньги в ремонт жилого фонда ораны местного самоуправления никто права не лишал, если, конечно, они у них есть. Причём, это абсолютно не зависит от формы собственности организаций (предприятий), управляющих домами.
Здесь нужно учесть и то, что просто так взять и передать весь жилой фонд в управление муниципальному предприятию невозможно без нарушения действующего законодательства РФ, ибо выбор способа управления и управляющей организации – законное право собственника. При том, что за качество работ несёт ответственность сам исполнитель, а обязанности по контролю и применение жёстких санкций к нарушителям никто никогда и не снимал с органов местного самоуправления.
Поэтому для оперативного выявления и разрешения всех этих проблем на местном уровне должен быть создан орган муниципального жилищного контроля, что определено ст. 14 ЖК РФ.
Предложения на перспективу
В заключение предлагаю депутатам Советов депутатов обоих уровней организовать и обеспечить исполнение жилищного законодательства органом местной исполнительной власти, и в частности – создать муниципальный жилищный контроль, определив его права и обязанности в рамках действующего законодательства.
Оставить сообщение: